Può capitare, cercando casa, di incappare in un immobile in linea con le nostre aspettative e dal prezzo attraente, ma “oggetto di donazione“. Si tratta di un’eventualità ben più comune di quanto si potrebbe pensare: secondo uno studio recente, nell’ultimo anno gli immobili oggetto di donazione in vendita erano oltre 150mila in tutta Italia. In questa breve guida, vedremo nel dettaglio cos’è un immobile oggetto di donazione, quali sono i rischi e quali possono essere le possibili soluzioni per acquisirlo con una certa sicurezza.
Cos’è un immobile oggetto di donazione?
In primis, è necessario stabilire con precisione cosa sia una donazione: secondo la giurisprudenza, si tratta di un contratto con il quale una parte, per una qualsiasi ragione, arricchisce l’altra disponendo a sua favore un diritto o assumendo nei suoi confronti un’obbligazione. Nella pratica, almeno per le tematiche di nostro interesse per questo articolo, può significare che un soggetto ha ricevuto un immobile gratuitamente e senza il normale processo di compravendita, anche se l’atto dev’essere validato comunque dal notaio.
Sempre secondo la normativa vigente, il donante (colui che ha ceduto il bene) dispone di 20 anni a partire dall’atto di donazione per esercitare il suo diritto alla restituzione: tradotto in termini può semplici, chi ha donato l’immobile ha la possibilità di riprenderselo o di esigere una quota del ricavato dalla vendita. Al termine di questo periodo di tempo, che non può essere esteso, il bene non potrà più essere ripreso e sarà nella piena ed esclusiva disponibilità della parte ricevente.
Dal momento che è abbastanza raro imbattersi in soggetti che regalano immobili ai passanti, le donazioni immobiliari coinvolgono normalmente soggetti familiari.
Quali sono i rischi di un immobile oggetti di donazione?
Il rischio principale in questo tipo di compravendite è rappresentato dal diritto alla restituzione, che come abbiamo visto è possibile esercitare per un periodo di 20 anni a partire dall’atto di donazione. E’ da tenere in considerazione che questo diritto si estende anche agli eredi del donatario (detti “legittimari“), che avrebbero quindi la possibilità di riprendersi l’immobile nel caso in cui il patrimonio del defunto non sia sufficiente a coprire l’ammontare deliberato dal giudice.
Vista l’importanza della questione, è compito dell’agente immobiliare informare il potenziale acquirente dell’esistenza della donazione già nel corso della prima visita, in modo da permettergli di fare tutte le valutazioni del caso.
Vediamo ora nel dettaglio due possibili scenari per l’acquisto di un immobile oggetto di donazione:
Il donante è ancora vivente
Si tratta di un’eventualità abbastanza comune: in questo caso, l’azione di restituzione potrà essere esercitata solo dopo la morte del donante ed entro i successivi dieci anni, a patto che si verifichino queste condizioni:
- il donante non ha lasciato beni sufficienti a coprire la quota legittima che spetta ai suoi eredi, ledendone così un diritto
- il venditore del bene donato non dispone del patrimonio necessario a coprire la quota legittima spettante ai legittimari
- non sono già trascorsi 20 anni dalla data di trascrizione della donazione da parte del notaio
Il donante è deceduto
In questo caso, è possibile individuare due opzioni:
- il donante è deceduto da meno di 10 anni, e i legittimari possono esercitare il loro diritto alla restituzione; se lo desiderano, è possibile rinunciare con un apposito atto giuridico
- il donante è deceduto da più di 10 anni, facendo cadere in prescrizione la possibilità per i legittimari di riprendersi l’immobile precedentemente donato o esigerne una parte del ricavato
Come tutelarsi quando si acquista un immobile oggetto di donazione?
Esistono diverse possibilità per tutelare il proprio acquisto di un immobile oggetto di donazione.
L’opzione più comune è la sottoscrizione di un’assicurazione da parte del venditore, che a sue spese tutelerà la parte acquirente nel caso si verificasse un’azione di restituzione. Si tratta di una prassi che sta prendendo sempre più piede, grazie anche all’interesse di banche e società di assicurazioni che si stanno attivando per offrire prodotti ed offerte sempre più completi.
Dal punto di vista giuridico, anche qui è possibile avere alcune tutele: pensiamo ad esempio alla rinuncia scritta da parte dei legittimari all’azione di restituzione o alla risoluzione della donazione per mutuo dissenso.
Come abbiamo visto, acquisire un immobile oggetto di donazione non è impossibile ma può richiedere l’intervento di un professionista: ecco perché Audace Immobiliare è l’agenzia immobiliare a Trieste che può accompagnarti dalla valutazione al rogito.