La valutazione immobiliare è spesso il primo step che si compie per iniziare un percorso di vendita: ecco perché è fondamentale riuscire ad ottenere un numero preciso che riesca a soddisfare tutte le parti coinvolte. Naturalmente, solo un professionista è in grado di fornire una stima precisa ed in linea con il mercato, ma è ovviamente possibile ottenere una prima stima anche in totale autonomia.
In questo breve articolo, vedremo alcune fonti attendibili per ottenere una prima stima immobiliare.
Dati OMI – Osservatorio mercato immobiliare
Sul sito dell’Agenzia delle Entrate sono disponibili i dati sui prezzi minimi e massimi di tutte le province italiane divisi in macro-aree.
Prendendo come esempio una delle zone della città di Trieste, si può facilmente capire perché questi possono essere fuorvianti.
Osservando i dati del secondo semestre 2020 nella zona C2, abbiamo un’oscillazione di prezzi che varia dai 900 Euro ai 1.850 Euro per metro quadro lordo. La zona C2 include sia appartamenti a pochi metri dal castello di San Giusto, alcuni dei quali, nei piani alti, possono godere anche di vista mare, sia appartamenti a Servola a pochi metri dall’ormai celebre Ferriera. Non serve un professionista per capire che queste zone hanno ben poco in comune. Questi dati possono anche dare un’idea di massima del possibile valore del tuo appartamento, ma non ti aiutano a tenere conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile che poi portano ad una valutazione accurata.
OMI prende i dati dagli atti di compravendita, quindi i dati di vendita reali degli immobili, senza poter però conoscere le condizioni interne dell’appartamento o altre caratteristiche che possono stravolgere la valutazione reale di un immobile.
Immagina due appartamenti della stessa metratura nello stesso palazzo, il primo al piano terra con le finestre ad altezza strada, il secondo al quinto piano con vista mare: credi che il prezzo al metro quadro possa essere lo stesso, o anche solo simile?
Possiamo quindi concludere che per quanto OMI fornisca dei dati reali, difficilmente potranno portarti ad una valutazione corretta del tuo appartamento.
Esistono anche altre fonti che forniscono dati simili, come ad esempio il borsino immobiliare, ma a conti fatti hanno gli stessi pro e contro dei dati ufficiali OMI.
Perizia estimativa immobiliare
Per una perizia precisa si possono utilizzare diversi metodi analitici, tutti questi hanno bisogno di “comparabili”, ovvero di appartamenti venduti in condizioni simili e nella zona dell’immobile in analisi.
Oltre a questo, vanno presi in considerazione diversi parametri, come ad esempio il piano, l’esposizione, la luminosità, espressi come coefficiente.
Ovviamente un perito con un buon numero di dati potrà assegnare un prezzo molto preciso all’immobile.
Per un venditore privato addentrarsi in queste metodologie di calcolo avanzate è pressoché impossibile non tanto per la complessità della matematica che sta a monte quanto per la mancanza di dati da prendere in analisi e la capacità di saper stimare correttamente i coefficienti di valutazione per mancanza di esperienza.
Comparazione di annunci di vendita
Questo è un metodo molto meno preciso ma che può essere utile per determinare il valore del proprio appartamento.
In estrema sintesi, trova degli appartamenti in vendita (che siano il più possibile vicini al tuo) e cerca di capire che vantaggi e svantaggi hanno in confronto al tuo (stato di manutenzione, piano, esposizione ecc.). Non ne uscirà una valutazione precisa ma almeno riuscirai a farti un’idea del valore della tua casa.
Hai già provato a valutare la tua casa? Richiedi una valutazione immobiliare online e proviamo a confrontarle 😉