Il mondo degli investimenti immobiliari può essere complicato, ma offre diverse opportunità interessanti, tra cui il calcolo della nuda proprietà. In Italia, questa forma di transazione immobiliare si sta diffondendo sempre di più, offrendo vantaggi sia ai venditori che agli acquirenti. Ma cos’è esattamente la nuda proprietà e come funziona il suo calcolo?
Che tu sia un acquirente in cerca di un investimento a lungo termine, un venditore che desidera mantenere l’usufrutto dell’immobile, o un curioso del settore immobiliare, questa guida ti fornirà le informazioni necessarie per capire meglio il calcolo della nuda proprietà.
Cos’è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è un concetto legale nel diritto immobiliare che riguarda la suddivisione della proprietà di un bene, solitamente un immobile, in due parti distinte: la nuda proprietà appunto, e l’usufrutto.
In pratica, la nuda proprietà rappresenta il diritto di possedere un immobile senza godere dei benefici immediati derivanti dal suo utilizzo, come abitarlo o percepire eventuali rendite. Questi diritti di utilizzo e gestione dell’immobile sono invece attribuiti all’usufruttuario, che detiene l’usufrutto. In altre parole, il nudo proprietario possiede il bene, mentre l’usufruttuario ha il diritto di usarlo e di trarne profitto per un periodo di tempo determinato, solitamente legato alla vita dell’usufruttuario stesso.
Una volta che il diritto di usufrutto si estingue, ad esempio al termine del periodo stabilito o alla morte dell’usufruttuario, la piena proprietà dell’immobile ritorna automaticamente al nudo proprietario, che potrà quindi disporne liberamente, abitandolo o vendendolo.
La nuda proprietà può essere oggetto di compravendita, e il suo valore viene calcolato tenendo conto di diversi fattori, tra cui l’età dell’usufruttuario, il valore dell’immobile e la durata residua dell’usufrutto. Questa forma di investimento può offrire vantaggi sia per il nudo proprietario, che potrebbe acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato, sia per l’usufruttuario, che potrà continuare a vivere nell’immobile e, nel caso di vendita, ottenere una somma di denaro.
Come si calcola la nuda proprietà
Il calcolo della nuda proprietà si basa sulla stima del valore dell’immobile e sulla durata residua dell’usufrutto, che solitamente è legata all’età dell’usufruttuario. Per determinare il valore della nuda proprietà, si utilizzano delle tabelle e percentuali previste dalla legge italiana, che tengono conto della speranza di vita e dell’età dell’usufruttuario.
Ecco i passaggi per calcolare la nuda proprietà:
- Valutazione dell’immobile: Per prima cosa, è necessario stimare il valore dell’immobile oggetto della nuda proprietà. Questa valutazione può essere effettuata tramite una perizia immobiliare, confrontando il bene con immobili simili nella stessa zona, o ricorrendo a servizi di stima online. Se hai bisogno di una valutazione immobiliare a Trieste, contattaci!
- Individuazione dell’età dell’usufruttuario: Occorre determinare l’età dell’usufruttuario al momento della stipula dell’atto di nuda proprietà.
- Calcolo del coefficiente di usufrutto: Consulta le tabelle previste dalla legge italiana per individuare il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario. Questo coefficiente rappresenta la percentuale di valore dell’immobile attribuibile all’usufrutto.
- Calcolo del valore dell’usufrutto: Moltiplica il valore dell’immobile per il coefficiente di usufrutto ottenuto. Il risultato sarà il valore dell’usufrutto.
- Calcolo del valore della nuda proprietà: Sottrai il valore dell’usufrutto ottenuto al valore dell’immobile. Il risultato rappresenterà il valore della nuda proprietà.
Ecco un esempio: supponiamo che il valore dell’immobile sia di 300.000 euro e l’età dell’usufruttuario sia di 65 anni. Secondo le tabelle previste dalla legge italiana, il coefficiente di usufrutto per un usufruttuario di 65 anni è circa del 35%. Pertanto, il valore dell’usufrutto sarà di 300.000 * 0,35 = 105.000 euro. Il valore della nuda proprietà sarà quindi di 300.000 – 105.000 = 195.000 euro.
Calcolo nuda proprietà: le tabelle per la ripartizione
Secondo il Decreto Ministeriale del 12 dicembre 2019, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 293 del 14 dicembre 2019 ed entrato in vigore il 1° gennaio 2020, in funzione dell’età dell’usufruttuario la suddivisione percentuale sarà come segue:
- da 0-20 anni 95% usufrutto e 5% nuda proprietà
- da 21-30 anni 90% usufrutto e 10% nuda proprietà
- da 31-40 anni 85% usufrutto e 15% nuda proprietà
- da 41-45 anni 80% usufrutto e 20% nuda proprietà
- da 46-50 anni 75% usufrutto e 25% nuda proprietà
- da 51-53 anni 70% usufrutto e 30% nuda proprietà
- da 54-56 anni 65% usufrutto e 35% nuda proprietà
- da 57-60 anni 60% usufrutto e 40% nuda proprietà
- da 61-63 anni 55% usufrutto e 45% nuda proprietà
- da 64-66 anni 50% usufrutto e 50% nuda proprietà
- da 67-69 anni 45% usufrutto e 55% nuda proprietà
- da 70-72 anni 40% usufrutto e 60% nuda proprietà
- da 73-75 anni 35% usufrutto e 65% nuda proprietà
- da 76-78 anni 30% usufrutto e 70% nuda proprietà
- da 79-82 anni 25% usufrutto e 75% nuda proprietà
- da 83-86 anni 20% usufrutto e 80% nuda proprietà
- da 87-92 anni 15% usufrutto e 85% nuda proprietà
- da 93-99 anni 10% usufrutto e 90% nuda proprietà